Kira Sözleşmesine Genel Bakış

Avukat Sinan Uyusun, kira ilişkilerini Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde; konut ve çatılı işyeri sözleşmeleri, süreli/süresiz sözleşmeler, teslim–kullanıma elverişlilik, ayıp sorumluluğu, yan giderler ve teminat (depozito) başlıklarıyla ele alır. Bu sayfa yalnızca genel bilgilendirme sağlar; her uyuşmazlık, sözleşmenin hükümleri ve somut olaydaki delillerle birlikte değerlendirilmelidir.

Kira Bedelinin Artırımı ve Tespiti

Kira bedeli, sözleşmedeki artış hükmü ve kanuni çerçeve dikkate alınarak belirlenir. Uygulamada;

• Dönemsel artışlar (sözleşmedeki hükme ve kanunun çizdiği sınırlara tabi),

• Kira tespiti (rayiç araştırması, emsal kiralar, bilirkişi değerlendirmesi),

• Uyarlama (TBK genel hükümleri): Öngörülemeyen olağanüstü koşulların varlığında bedelin uyarlanması talebi,
  gündeme gelebilir. Konut kiralarında dönemsel sınırlamalar veya istisnalar mevzuat değişikliklerine bağlı olarak ortaya çıkabileceğinden, güncel düzenlemelerin ayrıca kontrolü gerekir. Tespit/uyarlama taleplerinde istenen dönem, emsaller, taşınmazın nitelikleri ve ispat araçları önemlidir.

Tahliye Davaları (Kısa Çerçeve)

Kira ilişkisinin sona erdirilmesi, kanunun öngördüğü sebep ve usullere bağlıdır. Başlıca başlıklar:

• Yazılı Tahliye Taahhüdü: Kiracının, sözleşmenin kurulmasından sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına dair yazılı beyanı; şartları oluştuğunda, icra veya dava yoluyla tahliye talebine dayanak olabilir.

• Kira Bedelinin Ödenmemesi (Temerrüt): Süresinde ödeme yapılmaması ve usulüne uygun ihtar/ödeme ihtarı sonrası tahliye talebi gündeme gelebilir.

• İki Haklı İhtar: Dönem içinde kira bedelinin süresinde ödenmemesi nedeniyle yapılan iki haklı ihtar, kanundaki koşullar çerçevesinde tahliye sebebi olabilir.

• İhtiyaç, Yeniden İnşa/İmar: Kiraya verenin konut/işyeri ihtiyacı veya taşınmazda esaslı onarım–yeniden inşa planı; şartları ve ispatı dosya özelinde değerlendirilen tahliye nedenlerindendir.

• Yeni Malik (Satış Sonrası): Taşınmazın el değiştirmesi halinde, kanunun tanıdığı koşul ve sürelerle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası gündeme gelebilir.
  Bu süreçlerde delil planı (sözleşme, ödeme kayıtları, ihtarlar, tapu–imar belgeleri, bilirkişi/keşif) ve tebligat kurallarına uyum belirleyicidir.

İcra Takipleri ve İcra Yoluyla Tahliye

Kira alacakları ve tahliye talepleri, koşulları varsa icra dairesi üzerinden de yürütülebilir:

• Kira Alacağı İçin İlamsız Takip: Ödenmeyen dönemler için ödeme emri gönderilir; itiraz ve itirazın kaldırılması/iptali süreçleri gündeme gelebilir.

• Kiralananın Tahliyesi (İcra Yolu): Yazılı tahliye taahhüdü veya kira bedelinin ödenmemesine dayalı tahliye talepleri, mevzuattaki usul ve sürelerle icra kanalıyla işletilebilir.

• İlamlı Takip: Mahkeme kararıyla verilen tahliye hükmü, ilamlı takip yoluyla icra edilir.
  İcra aşamalarında süreler, itiraz usulleri ve tahliye isteminin zamanında ileri sürülmesi kritik önemdedir.

Depozito, Yan Giderler ve Teslim

Teminat (depozito) konut ve çatılı işyeri kiralarında kanuni üst sınıra tabidir ve bankada tutulması esastır. Kiralananın teslim–iade anındaki durum, hasar–yıpranma tartışmaları, aidat ve yan giderler (ısınma, ortak gider vb.) belgeyle ispatlanmalıdır. Anahtar teslimi, sayaç devirleri ve tutanaklar uyuşmazlıkların önlenmesine katkı sağlar.

Uygulama Notları

• Sözleşme Tasarımı: Kullanım amacı, süresi, artış hükmü, teminat, ayıp–onarım, alt kira/temlik, teslim ve iade hükümleri açık yazılmalıdır.

• Delil Yönetimi: Banka dekontu, e-ödeme kayıtları, yazışmalar, tebligat evrakı ve emsal kira araştırmaları dosyanın temelini oluşturur.

• Güncel Mevzuat: Kira artışları ve tahliye sebeplerine ilişkin uygulama, yasal değişiklikler ve içtihat doğrultusunda güncellenebilir.

Bilgilendirme Notu: Bu sayfa genel bilgi içerir; hukuki görüş veya taahhüt değildir. Somut olayın özellikleri farklı sonuçlar doğurabilir.
İletişim: Dosyanıza özgü değerlendirme için Avukat Sinan Uyusun ile randevu alabilirsiniz.

SSS (Kira Hukuku)

Tahliye taahhüdü hangi şartlarda geçerli sayılır?
Yazılı olmalı, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra verilmiş olmalı ve belirli bir tarih içermelidir; ayrıntılar dosya özelinde değerlendirilir.

Kira artışı nasıl belirlenir?
Sözleşmedeki artış hükmü ve kanundaki sınırlamalar birlikte dikkate alınır. Konut kiralarında dönemsel sınırlamalar olabileceğinden güncel mevzuat ayrıca incelenmelidir.

Ödenmeyen kirada nasıl yol izlenir?
Usulüne uygun ihtar ve icra takibi gündeme gelebilir; tahliye talebi belirli koşullara bağlıdır.

Yeni malik kiracıyı hangi koşullarda tahliye edebilir?
Mülkiyet devrinden sonra kanunun öngördüğü süre ve ihtiyaç koşullarıyla dava açılabilir; bildirim ve ispat önemlidir.

Depozito ne zaman iade edilir?
Kiralananın iadesi ve olası zararların belirlenmesi sonrası, kanuni çerçeve ve banka uygulamaları dikkate alınarak işlem yapılır.